Projektablauf
Neben den schon beschriebenen Leistungen bieten wir einen geschlossenen Kreis der Betreuung. Der Ablauf bei einer Modernisierung sieht häufig folgendermaßen aus:
Begehung des Objektes mit Einschätzung des Potenzials der Immobilie. Prüfen der bauordnungsrechtlichen Belange.
Erstellung des Kostenrahmens mit vorheriger detaillierter Absprache über die Vorstellungen der Bauherren. Der Kostenrahmen greift auf Baustellenpreise unserer abgewickelten Bauvorhaben zurück und hat die Eigenschaft schon in früher Planungszeit eine verlässliche Grundlage zu bilden. Die Kosten werden dann Schritt für Schritt immer mehr detailliert und präzisiert.
Durchführung von energetischen Berechnungen, um das Potenzial der Immobilie bestimmen zu können. Hierzu bieten sich der Hamburger Energiepass, gefördert von der Stadt Hamburg über die IFB (Investitions- und Förderbank Hamburg. Alternativ kann man für alle Gebäude auch eine Vor-Ort-Beratung durchführen, die bundesweit über das BAFA gefördert wird. Die Vor-Ort-Beratung liegt bei Einfamilienhäusern um 700,- Euro brutto als Eigenanteil. Der Hamburger Energiepass liegt bei rund 200,- Euro Eigenanteil, da die Stadt Hamburg hier stark fördert. Für weitere Details wenden Sie sich gern an uns.
Wir erstellen ebenfalls geförderte Energieberatungen für Nichtwohngebäude, also Banken, Bürohäuser, Hotels, Fabrikgebäude und weitere gewerblich genutzte Gebäude. Da der Aufwand hier sehr stark differenziert, wenden Sie sich gern wegen eines Angebotes an uns.
Je nach gestellter Aufgabe werden parallel Vorentwurfs- und Entwurfsarbeiten durchgeführt, die erstens den Charakter des Objektes wieder herausarbeiten sollen, zweitens wird das Gebäude aber auch auf die heute gestellten Anforderungen umgearbeitet. Dies erfordert ein hohes Fingerspitzengefühl, auch im Umgang mit den Bauherren, da diese sich erst in ihre Rolle als Bauherren einfinden müssen.
Um diese Arbeit für die Bauherren so weit wie möglich zu vereinfachen, erstellen wir auch für die späteren Arbeitsschritte ein 3D-Modell des Hauses. Hier lassen sich dann Um- und Anbauten besonders gut darstellen und visualisieren. Bei etwas schwierigeren Projekten bietet sich auch ein Arbeitsmodell des Objektes an.
Gleich zu Projektbeginn wird in jedem Fall die bauordnungsrechtliche Komponente des Objektes geprüft. Sofern hier später an- oder umgebaut werden soll, läuft dieser Prozess parallel mit.
Ebenso findet während aller Artbeitsschritte eine ständige Kontrolle der Kosten durch EDV gestützte, durchgängige Berechnung vom Kostenrahmen über die Kosteneinschätzung, Kostenanschlag bis zur endgültigen Kostenfeststellung statt. Auch während der Phasen der Umsetzung der Arbeiten am Bau kann durch eine fortwährende Kostenprognose sicher gestellt werden, dass die Kosten im gesteckten Rahmen verbleiben oder es kann frühzeitig entschieden werden, wo man die Kostenbremse ansetzt.
Nach der erfolgten Bauzustandsanalyse und einem abgestimmtem Sanierungskonzept erfolgt die Zusammenstellung der Einzelpositionen der gesamten Modernisierungmaßnahmen. Dies kann je nach Projekt 20 - 30 Gewerke umfassen und insgesamt über 1.000 Leistungspositionen.
Sofern sich bei den ersten energetischen Betrachtungen ergeben hat, dass hier ein hohes Einsparpotenzial liegt, kann die weitergehende Beratung diesbezüglich erfolgen. Zur Erlangung von Fördermitteln der KfW kann man das Objekt weiter optimieren, um zum Beispiel den das Effizienzhaus im Denkmal (KfW Programm 151), den Effizienzhausstandard 115, Effizienzhaus 100, Effizienzhaus 85, 70 und Effizienzhaus 55 zu erreichen. Dies kann sehr lohnenswert sein, da über die KfW (Stand 08/2019) pro Wohneinheit des Effizienzhauses bis zu 100.000,- Euro als Kredit vergeben werden. Diese Summe dient auch als Grundlage für den Zuschuss, der bei Objekten bis zu zwei Wohneinheiten auch möglich ist. Aber auch schon die Begleitung von Einzelmaßnahmen am Gebäude, z.B. der Fenstertausch oder ein neuer Heizkessel werden über die KfW gefördert. Wir können Ihnen als Sachverständige hier Beratung bieten und sind als KfW Sachverständige und Effizienzhausberater für die Ertstellung der jeweiligen Formulare zugelassen.
Zusätzlich bieten sich noch weitere Zuschussmöglichkeiten über die Investitionsbank Schleswig-Holstein (bei Objekten in S-H) und in Hamburg über die IFB (Investitons- und Förderbank Hamburg) an. Auf diese Art und Weise kann man die Amortisationszeit von Modernisierungen erheblich verbessern.
Vor Beginn der Arbeiten wird frühzeitig ein Bauzeitenplan erstellt, der es ermöglicht einen umfassenden Planungs- und Ausführungsablauf zu gewährleisten. Nach Eingang aller Rückläufer aus den vereschiedenen Ausschreibungen, erstellen wir die Preisspiegel und beraten zu der jeweiligen Beauftragung der Gewerke. Hier spielen der Preis, aber auch die wirtschaftliche Lage des beauftragten Unternehmens eine große Rolle. Die Zuverlässigkeit und die fachgerechte Umsetzung wird vor der Beauftragung natürlich auch geprüft.
Die Bauleitung und Projektführung obliegt dann uns als Architekten. Wir koordinieren die Gewerke nach dem erstellten Bauzeitenplan und passen diesen an veränderte Abläufe an. Während der Arbeiten prüfen wir die Nachträge der Firmen und verhandeln diese für unsere Bauherren. Diue Nachträge werden dann sofort im Leistungsbuch erfasst, so dass ständig gewährleistet ist, dass die Kosten prüfbar und nachvollziehbar sind.
Eine wichtige Leistung ist hier auch die Prüfung der Rechnungen der jeweiligen Gewerke. Das ist deshalb ein wichtiger Punkt, da es kaum Rechnungen gibt, in die sich nicht ein kleiner Fehler eingeschlichen hat. Häufig treten diese gleich zahlreicher auf, so dass wir unsere Kenntnisse nutzen können, um hier Fehler aufzudecken und mit den Firmen zu besprechen. Der Bauherr zahlt nur den von uns geprüften Betrag, so dass er sich sicher sein kann, dass die Gewerke nie überzahlt werden. Das kann besonders dann wichtig werden, wenn einmal eine Firma insolvent wird oder anderweitig Aufträgen nachgeht. Das kommt aber selten vor. Aber auch in diesen Fällen stehen wir dem Bauherren zur Seite.
Bei Abschluss aller Arbeiten prüfen wir noch einmal, ob die Leistungen ordnungsgemäß erbracht wurden. Selbstverständlich wird dies schon während der Ausführung überwacht. Der Fertigstellung und Abnahme kommen rechtlich aber eine hohe Bedeutung zu, so dass wir den Bauherren bei der jeweiligen Abnahme beraten.
Abschließend erhält der Bauherr eine finale Kostenfeststellung und eine Rechnungsübersicht über alle gezahlten und geprüften Rechnungen. Wir erstellen dann auch ein Paket mit Plänen des Objektes.
