GFHF Architekten

Aktuelle Informationen von den GFHF Architekten

Die Bundesregierung hat sehr plötzlich am 24.01.22 das Förderprogramm für effiziente Gebäude bei der KfW gestoppt. Die Anträge hätten das bereit gestellte Volumen weit überstiegen. War nicht als Ziel eine 2% Umsetzung der Modernisierung des Gebäudebestandes geplant? Vielleicht nicht ganz unrichtig, die Neubauförderung zu drosseln, da sich damit ggf. auch die Projektentwickler die Taschen voll gemacht haben. Aber sofern der Zuschuss vom Käufer beantragt wurde, fehlt dieser jetzt. Das verteuert die Wohnung zusätzlich. Und warum auch die Bestandssanierung gestoppt wurde, ist unklar.

Schauen Sie unter:

Bericht über die Einstellung des Bundesprogramm bei der KfW - Bundesförderung für effiziente Gebäude -

Es ist zu wünschen, dass die neue Bundesregierung hier sehr schnell ein neus Programm für den Bestand auflegt.

Die Bundesregierung hat das neue Gesetz zur neuen Bundesförderung implementiert und jetzt eine noch bessere Förderung ermöglicht. Schauen Sie unter:

Bericht über das Bundesprogramm - Bundesförderung für effiziente Gebäude -

Es gibt hier zahlreiche Verbesserungen, die für viele Bauherren sehr interessant sein dürften. Insbesondere fällt jetzt die Bindung an ein Kreditprogramm ab drei Wohneinheiten weg, was viele, die ihr Geld investieren möchten, sehr erfreuen wird.

Zurzeit brummt die Bauwirtschaft und manch ein Bauherr prüft, weil er endlich einen Handwerker gefunden hat, nicht mehr so genau, was er da unterschreibt und ob sonst alles bedacht wurde.

Es ist aber unbedingt zu prüfen, ob der Vertrag mit der Handwerksfirma wirklich ausreichend genau beschrieben ist und ob hier auch ein festes Bauzeitenfenster gegeben wurde. Ich beobachte imme wieder, dass es Baufirmen gibt, die erst einmal reichlich Verträge abschließen und dann in Ruhe die Aufträge abarbeiten. Das kann aber bedeuten, dass das Dach nicht im Frühjahr gedeckt wird, sondern im Spätherbst.

Wichtig ist auch, dass geprüft wurde, ob alle Fördermöglichkeiten ausgeschöpft wurden. Hier ist durch wenig Mehraufwand ein Zuschuss von 10 oder gar 15% über die KfW möglich. Auch für Objekte auf dem Hamburger Stadtgebiet werden über die IFB erhebliche Zuschüsse gezahlt. Das gilt auch für Nichtwohngebäude, also Büros, Hotels usw. Hier macht es natürlich Sinn, sich vorab über die Förderungsmöglichkeiten zu informieren.

Bei einer Förderung ist über uns immer auch eine Begleitung enthalten, die gewährleistet, dass die energetischen Vorgaben wirklich erfüllt werden und dass die handwerkliche Leistung technisch einwandfrei erfolgt.

Aus aktuellem Anlass sehen wir die Notwendigkeit über Firmen aufzuklären, die reine Beratungsleistungen erbringen oder sich als Baubegleiter bezeichnen.

Hier ist Vorsicht geboten, da das Aufgabenspektrum sich nicht an der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) orientiert, sondern individuell auf der Seite oder im Kleingedruckten reduziert wird. Der Architekt ist auf Grund seines Berufsethos an Treu und Glauben gebunden, ein freier Berater nicht.

Das bedeutet, dass nicht ausgeschlossen ist, dass das eine oder andere schwarze Schaf hier mit verdeckten Provisionen arbeitet. Zusätzlich erhält man eine nicht klar definierte Leistung, die verdeckt mehr kostet und in der manche Planungsnachträge schlummern.

Wir konnten auch schon beobachten, dass derlei Firmen beim Einholen der Angebote nicht allzu sehr auf die Preise achten. Das liegt vor allen Dingen auch daran, dass hier Provisionen fließen und die Anbieter keinen großen Konkurrenzdruck befürchten müssen.

Daher prüfe, wer sich "ewig" bindet. So eine Bauphase kann lang werden....

Vielen Dank für die netten Wünsche zum Einzug in die neuen Büroräume. Danke auch für das zahlreiche Erscheinen auf unserer Einweihungsparty. Wer es nicht geschafft haben sollte, kann gern einmal vorbei schauen. Wir bieten ab Oktober 2015 auch am Dienstag Nachmittag eine freie Beratungstunde an.

Kommen Sie gern vorbei und klären energetische Belange oder andere Fragen zum Bauen im Bestand kurzerhand vor Ort bei uns im Büro.

FAQ´s rund ums Bauen mit GFHF

Diese Fragenliste greift in die Materie tiefer gehende Fragen auf. Falls hierzu Anregungen oder Fragen bestehen, nutzen Sie gern unsere

Kontaktseite

Ist eine genaue Analyse der Aufgabenstellung ratsam?

Vor einem Entwurf muss immer eine genaue Aufgabenanalyse stehen, um den Umfang, die Gestaltung und auch die Kosten genau festzulegen. Der Architekt steht dem Bauherren hier beratend zur Seite. Die Entscheidungen muss aber der Bauherr selbst herbeiführen.
Ein Projektfindungsvertrag hat sich hier bewährt. Er wird bis zur Findung des eigentlichen Bauauftrages nach Zeit abgerechnet, was später beim HOAI Vertrag angerechnet wird, sofern es sich nicht um ohnehin zusätzliche Aufgaben gehandelt hat. Bei speziellen Bauaufgaben kann es ratsam sein, dass Fachingenieure hinzugezogen werden, so zwingend der Statiker, Vermesser, Bautechniker (Kellerabdichtung) usw. Wir als Architekten beraten hier entsprechend.

Kann man durch die Hinzuziehung eines Architekten Kosten einsparen?

Der Architekt kann durch die geeignete Baubeschreibung und die Erstellung eines vergleichbaren Leistungsverzeichnisses die günstigsten Angebote am Markt erzielen.

Durch Erfahrungen und die erworbene Sachkunde ist es ihm möglich, die für das Projekt passenden Gewerke auszusuchen. Darüber hinaus kann der Architekt auch eventuelle Nachträge prüfen und verhandeln. Der Architekt kann auf diese Weise Geld sparen und den Bauherren vor ungeahnten Kosten schützen.

Auf welchen Grundlagen basiert das Architektenhonorar?

Das Honorar basiert auf dem Gesetzeswerk der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, welches ein Preisrecht ist. Es bemisst sich nach den Baukosten, dem Schwierigkeitsgrad der Leistung, eventuellen Zuschlägen und den besonderen Leistungen, die der Architekt für den Bauherren erbringt. Lassen Sie sich nicht von Dumpingangeboten blenden. Wenn hier ein niedriges Honorar angeboten wird, kann man davon ausgehen, dass nicht die volle Leistung erbracht wird. Alle Architekten kochen nur mit Wasser, d.h. jeder muss ein Büro und seine Mitarbeiter zahlen. Vergleichen kann sich aber lohnen. Hier muss dann aber auch eine vergleichbare Leistung vorliegen.

Wie genau sind die Kostenermittlungen?

Der Architekt ist als Treuhänder des Bauherren stets damit beschäftigt die Kosten im Blick zu haben. Trotzdem kann auf Grund des jeweiligen Planungsstandes nicht von einer 100%igen Genauigkeit ausgegangen werden. Dies wäre auf Grund der Komplexität und der Preisschwankungen am Markt auch gar nicht möglich.

Die Genauigkeit regelt sich nach dem Baufortgang. Je weiter der Prozess fortgeschritten ist, desto genauer die Kostenerhebung. Am Anfang des Bauvorhabens kann die Varianz bis zu 30% (Kostenschätzung) betragen und nimmt dann immer weiter ab, bis zum Schluss (Kostenanschlag) von einer Genauigkeit von +/- 5% ausgegangen werden kann. Durch langjährige Erfahrung und durch eine Rückkopplung der erzielten Preise mit den Kalkulationspreisen kann die Genauigkeit auch höher liegen. Diese Vorgehensweise wird bei uns im Büro betrieben.

Ist der Bauzeitenplan bereits ein genauer Ablauf des Baugeschehens?

Der Bauzeitenplan dient der Einschätzung der Bauzeiten und soll den Gewerken als Richtschnur für die Abfolge der Arbeiten dienen. Der Bauzeitenplan muss jedoch den zeitlichen Abläufen angepasst und fortgeführt werden. Daher wird der anfänglich erstellte Bauzeitenplan nur selten dem später tatsächlich abgelaufenen Plan entsprechen. Die Arbeit des Architekten ist es aber, diesen Plan zu verfolgen und dafür zu sorgen, dass er erfüllt wird. Zu einem späteren Zeitpunkt wird der Bauzeitenplan durch eine Liste der noch auszuführenden Arbeiten abgelöst. Hier lassen sich dann auch alle noch zu behebenden Mängel auflisten und verfolgen.

Können sich Bauverzögerung ergeben?

Leider kommen Bauverzögerungen gelegentlich vor. Sind diese auf die Gewerke zurückzuführen, besteht für den Bauherren die Möglichkeit eine Vertragsstrafe zu erheben, soweit diese vereinbart ist. Der Architekt ist nicht für Verzögerungen, die durch Gewerke entstehen verantwortlich. Der Architekt wird aber Anstrengungen unternehmen, um die Gewerke die Arbeit aufnehmen zu lassen.

Mit welchem Zeitaufwand hat der Bauherr zu rechnen?

Auch wenn der Architekt dem Bauherren fast alle Arbeiten abnimmt und ihn tatkräftig unterstützt, ist die Baumaßnahme dennoch die des Bauherren. Es ist also mit einem spürbaren Zeitaufwand zu rechnen.

Warum ist der Architekt nicht jeden Tag auf dem „Bau“?

Der Architekt hat u.a. die Aufgabe die Bauausführung zu überwachen. Er muss deshalb aber nicht jeden Tag auf der Baustelle sein. Zu schwierigen und gewährleistungsträchtigen Arbeiten wird der Architekt oder einer seiner Erfüllungsgehilfen aber immer auf der Baustelle sein. Telefonisch ist er aber zu den üblichen Bürozeiten zu erreichen, insbesondere bei Gefahr im Verzug.

Kann der Architekt eigene Entscheidungen gegenüber den Gewerken durchsetzen?

Sofern nicht Gefahr im Verzuge ist oder die Arbeit für die Entstehung des Werkes sowieso angefallen wäre (Sowiesokosten), muss der Architekt die Arbeiten mit den Bauherren absprechen. Die Bauherren beauftragen die Gewerke, der Architekt unterstützt und berät dabei. Am besten wahrt man hier die Schriftform über einen Werkvertrag.

Warum stellt der Architekt ein Bauschild auf?

Das Bauschild ist bei genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben durch die Hamburger Bauordnung zwingend vorgeschrieben. Es dient auch im Notfall zur Verständigung der Gewerke oder des Architekten. Das Bauschild ist vom Bauherren zu tragen, kann aber zum Teil auf die Gewerke umgelegt werden, da diese sich ebenfalls präsentieren können. Die Abwicklung für die Herstellung des Schildes übernehmen wir für Sie.

Ist es sinnvoll die Ausführungsphase (Baugeschehen) vorzuziehen, um Zeit zu sparen, d.h. den Entwurf in die Bauphase zu legen?

Es zeigt sich immer wieder, dass eine abgeschlossene Planung vor Baubeginn sehr viele Fragen und Probleme vermeidet und auch Kosten einspart. Daher sollte dies nur in besonderen Umständen zum Tragen kommen.

Vorbereitung

Wie lange dauert die Erteilung einer Baugenehmigung?

Die Bearbeitungszeit hängt von der Art des Bauantrages ab. Bei dem vereinfachten Verfahren dauert diese 1-2 Monate, bei dem konzentrierten Verfahren ab 3 Monate. Die Auswahl des Verfahrens ist teilweise durch die Hamburger Bauordnung (HBauO) vorgegeben. Teilweise ist für einige Baumaßnahmen auch überhaupt keine Baugenehmigung mehr erforderlich. Wichtig ist auch zu wissen, ob ein Bebauungsplan oder ein Baustufenplan vorliegt. Beim Baustufenplan ist eine längere Bearbeitung des Bauantrages vorgesehen. Man sollte auch immer eine Nachforderung des Bauamtes kalkulieren, da dies häufig vorgeschoben wird, wenn dort ein hoher Arbeitsanfall besteht. Diese Nachforderung mit Bearbeitung kann bis zu drei Wochen betragen.

Sind die Nachbarn von der Baustelle zu unterrichten?

Nach der neuen HBauO ist die Einholung der Zustimmung der Nachbarn nicht mehr notwendig. Man sollte aber aus nachbarschaftlichen Belangen diese Unterrichtung vornehmen. Bei Bauten an die Grenze des Nachbarn, der Überbauung z.B. durch Dämmung und anderen Einzelfällen ist die Beteiligung des Nachbarn unbedingt erforderlich. Für Baumschneidearbeiten ist gelegentlich auch ein Betreten der Gewerke auf den Nachbargrundstücken erforderlich.

Sind Muster/Proben von den später einzubauenden Materialien einzuholen?

Es empfiehlt sich in jedem Fall Muster oder Proben einzuholen, da dann die Vereinbarung zur Schaffung des bestellten Werkes, eindeutig ist. Insbesondere bei Holz ist dies empfehlenswert, wobei eine natürliche Abweichung hingenommen werden muss. Die genaue Vereinbarung einer Beschaffenheit hilft den Werkvertrag zu präzisieren.

Wie lange dauert eine Ausschreibung?

Mit der Suche nach geeigneten Gewerken, der Frist und der Auswertung muss man ca. 3-4 Wochen rechnen. Bei kleineren Ausschreibung kann sich die Zeit auch auf ca. 2 Wochen verkürzen. Bei der Ausschreibung wird das „Werk“ was zuvor erarbeitet wurde für den Handwerker in mundgerechte Stücke zerteilt, d.h. nach Arbeitsbereich oder Gewerk aufgeteilt. Die Ausschreibung ist dann das Schriftstück, welches der Handwerker ausfüllt und mit seinen Preisen versieht. Sie wird Grundlage des Werkvertrages des Bauherren mit den Firmen und Handwerkern. Die Erstellung von Werkverträgen ist Sache eines Rechtsanwaltes oder des Bauherren. Um eine einfache Abwicklung gewährleisten zu können, bieten wir eine Werkvertragsgrundlage zur Verwendung an, jedoch ohne Gewähr für die Rechtssicherheit. Diese Grundlage hat sich aber bewährt.

Was bedeutet SiGeKo? Benötige ich einen Koordinator?

Der SiGeKo (Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator) muss vom Bauherren bestellt werden, sobald mehrere Kombinationen von Handwerkern gleichzeitig auf der Baustelle arbeiten. Hier gibt es verschiedene Berechnungsformen und Abstufungen, bei denen bestimmte Sicherheitsunterlagen oder nur Begehungen statt finden müssen. Ab einer Zahl von 501 Personentagen, d.h. dass insgesamt an 501 Tagen mindestens eine Person auf der Baustelle ist, oder mindestens 10 Personen an 51 Tagen, müssen bestimmte, sicherheitsrelevante Unterlagen erstellt werden. Dies schreibt die Baustellenverordnung vom 07.08.1996 im §3 vor. Der SiGeKo erstellt einen Sigeplan und sorgt für die sichere Zusammenarbeit der Gewerke auf der Baustelle. Der SiGeKo sollte spätestens zur Planungsphase eingesetzt werden.

Muss der Architekt auch die statische Berechnung erstellen?

Die Statik erstellt der Bauingenieur oder Statiker, den der Bauherr zusätzlich bestellen muss. Häufig schlägt der Architekt einen Statiker vor.

Welche Leistungen des Architekten müssen unterzeichnet werden?

Aus Darlegungsgründen sollten die Vorentwürfe, die Entwürfe und die Ausführungsplanung gemeinsam abgestimmt und abgezeichnet werden. Grundsätzlich sollten auch die Werkverträge mit den Gewerken noch einmal vor Unterzeichnung geprüft werden. Wir erstellen regelmäßig Protokolle der Entscheidungen und Gespräche, die den Bauherren zugesandt werden. Diese sollten vom Bauherren geprüft werden, damit keine Abstimmungsprobleme entstehen.

Ausführung

Wer ist für die Zugänglichkeit der Baustelle verantwortlich?

Der Bauherr hat dafür Sorge zu tragen, dass die Handwerker sicher zu Ihrem Arbeitsplatz kommen. Dies beinhaltet auch die Öffnung der Türen oder die Stellung von Schlüsseln. Auch die Übernahme der entstehenden Kosten obliegt dem Bauherren.

Muss der Bauherr ständig oder täglich vor Ort sein?

Dies ist nicht notwendig. Die Handwerker müssen aber ihren Arbeitsplatz erreichen können und der Bauherr sollte telefonisch erreichbar sein. Zusätzlich bietet es sich an, wenn eine E-Mail Adresse existiert oder ein Fax, welches regelmäßig abgerufen, bzw. überprüft wird, damit kurzfristig Entscheidungen herbeigeführt werden können.

Sind Wertgegenstände während der Bauphase in Sicherheit zu bringen?

Professionelle Diebe suchen sich teilweise auch im Umbau befindliche Objekte aus, da sie sich hier eine Einstiegsgelegenheit versprechen oder gar währende der Ausführung das Objekt betreten. Sollte ein Gerüst vorhanden sein, muss der Bauherr auch in jedem Fall seine Hausratversicherung darüber informieren. (Erhöhung des Risikos) Ein Gerüst ist für alle Fassaden- und Dacharbeiten notwendig.

Ist der Architekt dafür verantwortlich, dass die Gewerke pünktlich auf der Baustelle erscheinen?

Durch die Installation von Vertragsstrafen im Bauvertrag, kann der Handwerker entsprechenden Anreiz zur schnellen Fertigstellung erhalten. Diese Strafe ist jedoch auf 0,1% pro Werktag beschränkt und insgesamt maximal auf 5%. Im schlimmsten Fall hat man hier wenig Einfluss. Man sollte bei der Auswahl der Gewerke auf Pünktlichkeit achten und die fristgerechte Ausführung abverlangen. Der Architekt kann hier nur mit diesen Mitteln arbeiten. Grundsätzlich sind genaue Terminabsprechen mit den Gewerken aber immer schwierig, da die Handwerker auch durch andere Baustellen Verzögerungen ausgesetzt sind. Sollte der Verzug zu erheblichen Verzögerungen am Bau führen, verbleibt nur die finale Fristsetzung mit Kündigungsandrohnung. Beim nächsten Schritt zur Kündigung des Werkvertrages rate ich dazu, einen versierten Rechtsanwalt einzuschalten. Das deutsche Werkvertragsrecht ist kompliziert und hat viele Fallstricke.

Ist der Architekt für die Leistung der Gewerke (Handwerker) verantwortlich?

Die Handwerksfirmen arbeiten nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Diese kennt in Umrissen auch der Architekt. Dieser kann aber nicht die Ausführungsart eines jeden Gewerkes kennen und diese daher auch während der Ausführung nicht in jedem Detail überwachen, auch wenn das Gericht es manchmal so sehen möchte. Der Architekt sorgt für das „Entstehenlassen des Werkes“, d.h. er plant in Ihrem Auftrag den Umbau, die Modernisierung, den Neubau.

Für die korrekte Ausführung der Handwerksleistungen ist der Handwerker selbst verantwortlich. Der Architekt überwacht, dokumentiert und koordiniert die Ausführung.

Sind jeden Tag der Bauphase Bauarbeiter auf der Baustelle?

Es kann vorkommen, dass auf Grund des Bauzeitenplanes Gewerke schneller fertig wurden, als die nachfolgenden nachrücken. Es ist aber auch möglich, dass bestimmte Trocknungsprozesse Wartezeiten erfordern. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass über mehrere Tage keine Handwerker auf der Baustelle erscheinen.

Ist eine Bauherrenhaftpflicht- und Bauwesenversicherung sinnvoll?

In jedem Fall sollten diese beiden Versicherungen abgeschlossen werden. Die Versicherungsmakler, Ihre Feuerkasse oder auch Ihr Architekt kann Ihnen Unterlagen hierzu aushändigen. Parallel senden wir Ihnen hier eine Broschüre des Verbandes privater Bauherren als Grundinformation. Bitte wenden Sie sich hier an Ihre Versicherung. Die Bauwesenversicherung dient auch zur Absicherung der Handwerker auf der Baustelle. Es sind dann auch alle Baumaterialien auf der Baustelle versichert.

Muss der Bauherr für Wasser, Strom, Toiletten und Gerüst sorgen?

Der Bauherr hat für diese Grundausstattung zu sorgen und diese auch zu zahlen.

Muss der Bauherr Rechnungen zahlen, die von den Gewerken direkt an ihn gerichtet werden?

Grundsätzlich sind alle Rechnungen zuerst an den Architekten zu richten. Diese prüfen wir und leiten sie dann an den Bauherren weiter. Sollte dennoch mal eine Rechnung an den Bauherren direkt gehen, ist diese ungezahlt an den Architekten weiterzuleiten. Die geprüften Rechungen sind unmittelbar von einer Zahlungsfreigabe begleitet, die dem Bauherren den Hinweis gibt, welche Summe freigegeben ist und gezahlt werden kann. Damit die Rechnung den Bauherren schnell erreicht, scannen wir die Rechnung inkl. Freigabe und senden diese vorab an die Bauherren.

Kann der Bauherr auch direkte Anweisungen an die Handwerker erteilen?

Der Bauherr ist, wie der Name schon sagt, der Herr des Baues. Er kann Weisungen erteilen, denen die Handwerker folgen müssen, es sei denn, es sprechen z.B. die AaRdT (Allgemein anerkannte Regeln der Technik) oder die Sicherheit auf der Baustelle entgegen. Der Bauherr sollte aber dringend den Architekten vor Erteilung konsultieren, bevor widersprüchliche Aussagen an den Handwerker dringen. In kleinerem Umfang kann auch der Architekt Anweisungen und Nachträge erteilen, nämlich dann, wenn es zur Erstellung des Werkes notwendig ist und keine Zeit besteht eine Absprache mit dem Bauherren herbeizuführen. Dies ist aber ein relativ seltener Fall.

Sind gemeinsame Baubesprechungen sinnvoll?

Baubesprechungen des Bauherren mit dem Architekten sind sinnvoll und unumgänglich. Ab einer bestimmten Größe sollten auch regelmäßige Besprechungen mit den Gewerken erfolgen.

Wen informiere ich, wenn etwas auf der Baustelle nicht verabredungsgemäß abläuft?

Als erstes den Architekten, es sei denn Gefahr es ist im Verzug, dann sollten auch gleich die Handwerker informiert werden.

Wie viel Abschlagsrechnungen kann der Architekt/ das Gewerk verlangen?

Mit den Gewerken sollte dies schriftlich vereinbart werden, normalerweise aber ein bis zwei. Der Architekt erhält normalerweise drei bis vier Abschlags- und eine Schlussrechnung. Die erste RG erhält der Bauherr mit der Kostenberechnung nach dem Entwurfsabschluss. Die zweite nach Auftragserteilung der Gewerke, bzw. nach dem Kostenanschlag und die Schlussrechnung nach Prüfung aller Rechnungen als Kostenfeststellung. Die Zahlungsweise des Architekten kann sich auch nach nachgewiesenen Leistungen bestimmen, z.B. nach dem Aufmaß, oder nach dem Entwurf. Häufig stellt der Architekt auch während der Bauphase eine Zwischenrechnung, insbesondere dann, wenn die Bauzeit länger als zwei Monate dauert. Grundsätzlich kann man das frei vereinbaren.

Kann ich jederzeit aus dem Werkvertrag aussteigen?

Der Auftraggeber kann ebenso wie der Handwerker oder der Architekt jederzeit aus dem Werkvertrag aussteigen. Es ist gemäß BGB jedoch jeweils der entstandene Schaden und der entgangene Gewinn zu vergüten. Das Werkvertragsrecht ist kompliziert und man sollte alle schwer wiegenden Schritte am besten juristisch begleiten lassen.

Wird die im Auftrag verzeichnete Summe später auch so abgerechnet?

Der Auftrag entsteht aus der von dem Architekten gefertigten Ausschreibung. Mit der Ausschreibung wurde eine Leistung beschrieben, die der späteren Ausführung so nah wie möglich kommen soll. Es gibt aber kein LV (Leistungsverzeichnis) , welches später unabgeändert auch so abgerechnet wird. Der Auftrag verändert sich durch Ergänzungen, Nachträge (auf der Baustelle festgestellte, notwendige Leistungen, die nicht im LV enthalten waren) und ggf. entfallene Leistungen. Der Auftrag wird meist als Einheitspreisvertrag abgerechnet, d.h. es wird aufgemessen und nach Einzelpreisen mit der Summe der Flächen oder Anteile multipliziert.

Gibt es den „Pfusch“ am Bau?

Ohne Frage gibt es den „Pfusch“, das bedeutet Mängel am Bau. Der Architekt ist hier aber Ihr Berater, um diese Mängel zu erkennen und am besten gar nicht erst entstehen zu lassen. Sollten diese dennoch entstanden sein, kann dieser spätestens bei der Abnahme beseitigt werden oder führt zur Mindervergütung. Bei der Abnahme werden diese Mängel vorbehalten und es wird eine Frist zu Behebung gesetzt. Der Architekt kann nicht alle Mängel erkennen, insbesondere nicht, wenn diese während der normalen Ausführung entstehen, also bei nicht gesondert zu überwachende Leistungen. Auf Grund der Vielschichtigkeit der Handwerksleistungen kann der Architekt nicht permanent auf der Baustelle sein und alle Leistungen überwachen. Hier ist der Architekt auf die Fachleistungen der Gewerke angewiesen. Diese müssen ihre Leistung selbst verantworten und gewährleisten.

Daher ist es auch wichtig, dass die Bauleistung selbst von versierten Fachbetrieben ausgeführt wird.

Was bedeutet Abnahme?

Abnahme bedeutet, dass Sie als Bauherr Leistungen der Handwerker rechtsgeschäftlich entgegennehmen. Ab hier gibt es die Beweislastumkehr, d.h. bis zu diesem Zeitpunkt muss der Handwerker beweisen, dass seine Leistung der Vereinbarung entspricht. Die Gewährleistung fängt an zu laufen und die vereinbarte Vergütung wird fällig. Es gibt die Möglichkeit, Mängel im Abnahmeprotokoll zu vermerken und hier eine Frist zur Beseitigung zu setzen.

Wie lange geben die Gewerke Gewährleistung auf ihre Bauleistung? Wie lange der Architekt?

Gemäß VOB sind es nur 4 Jahre Gewährleistung des Handwerkers. Dies kann aber schriftlich verlängert werden, am besten auf 5 Jahre. Die Gewährleistung des Architekten beträgt ebenfalls 5 Jahre. Nach BGB haben Sie 5 Jahre Gewährleistung. Manche Firmen verkürzen die Gewährleistung nach ihren Vorstellungen. Hier muss man in die Verträge schauen oder diese selbst gestalten. Sofern wir als Architekten diese Verträge erstellen, erbringen wir diese Leistung nur ohne Gewähr, da dies grundsätzlich eine Leistung des Bauherren ist. Die Formblätter mit detaillierter Auflistung der Leistungen haben sich aber bewährt. Ein rechtssicherer Vertrag sollte dann aber durch den Rechtsanwalt des Bauherren entstehen. Auf Grund der Kosten für den Anwalt muss dies aber in jedem Fall abgewogen werden.

Wann muss ich die einbehaltene Gewährleistung zurückzahlen?

Wenn diese schriftlich vereinbart wurde, werden 5% von der Schlussrechnung einbehalten. Ausgezahlt wird bei Stellung einer Bankbürgschaft oder nach Ablauf der Gewährleistung. Die entstandenen Zinsen stehen dem Auftragnehmer, also dem Handwerker, zu.

Sind Architektenleistungen steuerlich absetzbar?

Nein, Architektenleistungen gelten nicht als Handwerksleistung. Bei geförderten KfW Krediten sind die Handwerksleistungen nicht mehr zusätzlich ansetzbar. Bitte befragen Sie Ihren Steuerberater zu eventuell geänderten Förderbedingungen.

Lohnt sich die Skontoziehung bei den Gewerken?

Gemäß VOB 2012 sind 30 Tage Zahlungsziel möglich. Bei 3% Skonto lohnt es nicht den Zinsvorteil zu nutzen, sondern das kürzere Zahlungsziel, z.B. 14 Tage. Der Skonto muss vertraglich vereinbart sein. Bei der Skontoziehung fällt für den Architekten eine erhöhte Mehrarbeit an, da die Rechnung in kurzer Frist mit dem Gewerk geklärt und freigegeben werden muss. Es muss daher ausgehandelt werden, ob diese Prüfung rechtzeitig möglich ist.

Lohnen sich Eigenleistungen beim Bau?

Eigenleistungen lohnen sich nur bei Arbeiten, die der Bauherr wirklich schon mehrfach ausgeführt hat und bei denen es keine Gewährleistungs -schwierigkeiten geben kann, z.B. Einbau neuer Fenster, die Lackierung übernimmt der Bauherr selbst. Sollte es hier später zu Problemen kommen, wird der Tischler behaupten, diese seien auf die Beschichtung des Bauherren zurückzuführen. Einige Arbeiten sind für den Laien auch nur schwer oder unter hohem zeitlichen Aufwand auszuführen, wie z.B. das Verputzen der Wände und Decken. Hier sollte man seinen eigenen Stundensatz berechnen und schauen, was einem die Freizeit wert ist. Bei der Berechnung meines Honorars fließen die Eigenleistungen wie eine üblich ausgeführte Leistung eines Handwerkers mit ein.

Kann der Bauherr auch selbst für die Baumaterialien sorgen?

Jeder Handwerker wird sich den Einbau nicht eigener Baumaterialien freizeichnen lassen, das bedeutet, er wird keine Verantwortung oder Gewährleistung für diese Baustoffe übernehmen. Die Baustoffe müssen laut HBauO zugelassen sein. Häufig bekommen die Handwerker die Baustoffe ohnehin günstiger und geben diesen Vorteil bei der Ausschreibung an den Bauherren weiter. Daher sollte von der Verwendung eigener Baustoffe abgesehen werden.

Braucht man eine Bauendreinigung?

Es empfiehlt sich diese zu beauftragen, da erfahrungsgemäß das Haus nach einer umfangreichen Modernisierung doch sehr stark verschmutzt ist, so dass sich besser Spezialisten um die Reinigung kümmern. Die Kosten liegen um 600,- Euro netto für ein ca. 100 qm großes Objekt.